การลงทุนในคอนโด Pre-Sale หรือคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ เป็นที่นิยมสำหรับทั้งผู้ที่ต้องการคอนโดสำหรับการอยู่อาศัยและนักลงทุนที่มองหาคอนโดที่มีคุณค่าเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อเพื่อกำไรสูง ราคาของคอนโด Pre-Sale มักถูกกว่าคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วและมีสิทธิประโยชน์มากมายอื่น ๆ อีกด้วย ทั้งยังมีโอกาสในการผ่อนดาวน์โดยไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากมายอย่างเดียว
อย่างไรก็ตามการลงทุนในคอนโด Pre-Sale ไม่ได้มีข้อดีเท่านั้น ยังมีความเสี่ยงที่ต้องระวัง เช่น ความเสี่ยงในเรื่องของการสร้างเสร็จตามเวลาที่กำหนดหรือไม่ การเปลี่ยนแปลงในข้อกำหนดและเงื่อนไขของสัญญา ความผิดพลาดในการบริหารจัดการโครงการ ดังนั้นควรทำการศึกษาและประเมินความเสี่ยงอย่างถูกต้องก่อนตัดสินใจลงทุนในคอนโด Pre-Sale อย่างสม่ำเสมอ
คอนโดมิเนียม Pre-Sale คืออะไร
คอนโดมิเนียม Pre-Sale คือโครงการคอนโดที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์หรือยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง แต่ได้เปิดขายยูนิตอาคารระหว่างการก่อสร้าง ลูกค้าจะต้องรอให้โครงการสร้างเสร็จสมบูรณ์ภายในระยะเวลา 1-2 ปีก่อนที่จะสามารถย้ายอยู่ในยูนิตของตนได้ บริษัทผู้พัฒนาที่ดูแลโครงการ Pre-Sale จะมีโมเดลของอาคารและภาพ 3 มิติของห้องตัวอย่าง รวมถึงแบบแปลนต่าง ๆ ให้แก่ลูกค้าเพื่อให้สามารถพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อยูนิตในโครงการได้ ผู้ที่เลือกซื้อคอนโด Pre-Sale จะได้รับห้องใหม่และมีราคาที่ถูกกว่าเมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์
โดยทั่วไปแล้วทุกโครงการคอนโดจะเปิดรอบ Pre-Sale ในช่วงเวลาหนึ่งเพื่อให้ลูกค้ามีโอกาสจองของตนเอง หลังจากที่ทำการจองเสร็จสมบูรณ์แล้ว บริษัทพัฒนาจะออกใบจองเพื่อยืนยันว่าหน่วยนั้นมีเจ้าของแล้ว เริ่มก่อสร้างตึกเมื่อขาย Pre-Sale ได้ตามเป้าหมายที่กำหนดไว้
ความเสี่ยงที่ควรรู้ ก่อน Pre-Sale คอนโดมิเนียม
- การลงทุนในโครงการคอนโด Pre-Sale มีความเสี่ยงที่สูงมาก ที่จะไม่สามารถสร้างเสร็จลงไปหรืออาจไม่สามารถสร้างต่อได้ในอนาคต โครงการคอนโด Pre-Sale คือโครงการที่ผู้ให้บริการอสังหาริมทรัพย์นำมาเสนอขายให้กับลูกค้าก่อนที่จะมีการยืนยันอย่างเป็นทางการว่าโครงการนี้จะสร้างเสร็จสมบูรณ์หรือไม่ สาเหตุอาจเป็นเพราะโครงการยังไม่ผ่านการตรวจสอบผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) หรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หรืออาจเป็นเรื่องทางการเงินที่ยังไม่แน่นอนบางส่วน
- ทำให้ไม่สามารถให้ความมั่นใจได้ว่าโครงการคอนโด Pre-Sale ที่เราเลือกซื้อนั้นจะสามารถสร้างเสร็จเร็วหรือไม่ หากโชคร้ายเกิดขึ้นและโครงการไม่สามารถสร้างเสร็จตามรายการได้ การลงทุนทั้งหมดที่เราได้ชำระจะเป็นไปตามความไม่แน่นอน เราจะต้องสังเกตการณ์เพื่อดูว่าเราสามารถร้องเรียนหรือเรียกร้องคืนเงินได้หรือไม่ การกระทำนี้อาจใช้เวลานานและมีความซับซ้อน ซึ่งทำให้เราสูญเสียเงินและโอกาสในการลงทุนไปอย่างมากมาย
- เมื่อเราตัดสินใจซื้อคอนโดในช่วง Pre-Sale พนักงานขายของโครงการจะให้ข้อมูลชัดเจนเกี่ยวกับวันที่คอนโดจะสร้างเสร็จและพร้อมให้เราย้ายออกเข้าอยู่อย่างแน่นอน ซึ่งมักจะกำหนดเวลาในช่วง 2-3 ปี อย่างไรก็ตาม ความแน่นอนนี้อาจจะไม่ถูกต้องเสมอไป เพราะระหว่างขั้นตอนการก่อสร้างอาจเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดขึ้นมา ซึ่งสามารถทำให้การก่อสร้างล่าช้าได้ ผู้ซื้อจะต้องเผชิญกับผลกระทบที่ตรงไปตรงมา รวมถึงการต้องปรับแผนชีวิตตามคาดหวัง เช่น การย้ายที่อยู่หรือการวางแผนในการเช่าคอนโดเพื่อรับรายได้ ที่อาจจะไม่สามารถทำได้ตามแผนเดิม นอกจากนี้ ระหว่างรอคอนโดยังสร้างไม่เสร็จ ยังมีค่าใช้จ่ายในการผ่อนดาวน์ที่ต้องรับผิดชอบอยู่ด้วย หากเราวางแผนการเงินตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่สุดท้ายคอนโดสร้างเสร็จไม่ตรงตามเวลา อาจส่งผลกระทบต่อการเงินและแผนการใช้ชีวิตของเราได้อย่างมาก
- การซื้อคอนโดในช่วง Pre-Sale หลายโครงการอาจทำให้คุณเผชิญกับความเสี่ยงที่ไม่ได้รับห้องตัวอย่างตามที่คาดหวังไว้ล่วงหน้า โดยทั่วไปแล้วในขั้นตอนนี้ คุณจะเห็นเพียงรูปภาพโฆษณาห้องจำลองและมีโอกาสที่จะไม่ได้เยี่ยมชมห้องจริงก่อนตัดสินใจซื้อ สิ่งนี้อาจส่งผลให้คุณไม่ได้รับคอนโดที่ตรงตามความคาดหวังของคุณ ความต่างระหว่างภาพในโฆษณาและความจริงอาจเกิดขึ้น เช่น วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและการตกแต่ง ความสวยงาม และบรรยากาศ ซึ่งอาจมีความแตกต่างทันทีเมื่อเราเข้าอยู่ในห้องคอนโดของเรา เพราะเหตุนี้หากคุณต้องการคอนโดที่ตรงกับความคาดหวัง และอยากให้คอนโดเป็นที่พักอย่างแท้จริง บางทีการรอจนกว่าคอนโดจะสร้างเสร็จอาจเป็นการตัดสินใจที่ดีกว่า
- การเสี่ยงกู้ในกระบวนการซื้อคอนโด Pre-Sale ควรคำนึงถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นเมื่อไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อดาวน์ฟรี ๆ ในช่วงระหว่างรอคอนโดสร้างเสร็จเป็นเวลา 1-2 ปี หลังจากนั้นจะต้องส่งใบขอกู้เพื่อซื้อคอนโดกับธนาคาร ซึ่งในบางโครงการอาจระบุไว้ในสัญญาว่าหากการกู้ไม่ผ่าน จะไม่มีการคืนเงินดาวน์ เนื่องจากถือว่าเป็นความไม่พร้อมของผู้ซื้อเองที่ไม่สามารถทำสัญญาตามที่กำหนดได้ ดังนั้น การซื้อคอนโดที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ต้องการการวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถขอกู้เงินได้โดยไม่มีปัญหา หากไม่ทำแบบนี้อาจเสี่ยงต่อการสูญเสียเงินดาวน์ที่มีมูลค่าสูงได้
ข้อดีที่จะได้รับเมื่อเลือกซื้อคอนโดช่วง Pre-Sale
- การเลือกห้องที่ใช่ตัวคุณ : ในช่วง Pre-Sale คุณสามารถเลือกห้องที่ชื่นชอบได้ล่วงหน้า ทั้งการเลือกทำเลที่ตั้ง, ชั้นที่ต้องการ และห้องที่ตรงกับความต้องการได้ก่อนใคร นี่เป็นโอกาสที่ดีที่จะได้ห้องที่ดีที่สุดเพราะห้องทำเลดีจะหมดได้เร็ว ดังนั้นคุณควรรีบตัดสินใจในช่วง Pre-Sale
- ราคาที่คุ้มค่า : ราคาคอนโดในช่วง Pre-Sale มักจะถูกกว่าโครงการที่พร้อมขายอยู่ นอกจากนี้ยังมีโปรโมชั่นที่น่าสนใจเพิ่มเติม สิ่งนี้เป็นเพราะราคาเริ่มต้นของโครงการจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จ ดังนั้นการซื้อในช่วง Pre-Sale จะช่วยประหยัดเงินได้
- โอกาสในการทำกำไร : สำหรับนักลงทุน, คุณสามารถทำกำไรได้จากการขายคอนโดหลังจากที่โครงการเสร็จสิ้น หรือจากการลงทุนในห้องที่มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้น
- การขอสินเชื่อง่าย : การซื้อในช่วง Pre-Sale ช่วยให้เตรียมความพร้อมในการขอสินเชื่อกับธนาคารได้ง่ายขึ้น เนื่องจากยอดกู้ไม่สูงมาก เป็นโอกาสที่ดีให้คุณฝึกวินัยการเงินและสร้างโปรไฟล์เครดิต หลังจากโอนกรรมสิทธิ์จะมีเวลาสร้างสถานะทางการเงินและสามารถปรับปรุงสินเชื่อได้ตามวงเงินที่คุณต้องการ
- เหมาะสำหรับผู้ที่มีกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง: นโยบาย LTV ช่วยให้ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งสามารถกู้เงินได้โดยไม่ต้องกู้เต็ม 100% และคุณยังสามารถใช้เงินที่คุณจ่ายดาวน์เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ ทำให้การขอสินเชื่อง่ายขึ้นและค่าดอกเบี้ยต่ำลง
สรุป
การลงทุนในคอนโดที่ยังไม่สร้างเสร็จอาจมีข้อดีที่น่าพิจารณา สำหรับนักลงทุนหรือผู้ต้องการที่อยู่อาศัย แม้ว่าราคาอาจจะมีความคุ้มค่าต่ำกว่าคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ควรระมัดระวังและใส่ใจในขั้นตอนการคัดเลือกและการวิเคราะห์ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการอย่างรอบคอบ ถ้าคุณตัดสินใจที่จะลงทุนในคอนโด Pre-Sale ควรใช้เวลาในการศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด ตรวจสอบสัญญาอย่างรอบคอบและไม่ควรรีบตัดสินใจเร็วเพียงแค่จากข้อมูลในการโฆษณาเท่านั้น
การเลือกผู้ประกอบการที่น่าเชื่อถือมีความสำคัญอย่างมาก เพราะถ้าคุณเลือกที่จะลงทุนกับผู้ประกอบการที่ไม่น่าเชื่อถือ คุณอาจเผชิญกับความเสี่ยงและความเสียหายทางการเงินได้ จึงควรให้ความสำคัญในการวิเคราะห์และคัดเลือกผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือและประสบการณ์ที่ดีในการสร้างคอนโด Pre-Sale
