เชื่อว่าหลาย ๆ คนอาจจะเคยหรือกำลังใช้บริการเช่าบ้านอยู่แน่นอน สิ่งที่สำคัญที่เราควรมีระหว่าง ผู้ให้เช่า และผู้เช่า คือ สัญญาเช่าบ้าน แต่บางครั้งเราอาจไม่ทราบว่า มีสิ่งที่ต้องระวังในการทำสัญญาเช่าบ้าน หากเราไม่ระมัดระวังในขั้นตอนนี้ เราอาจจะโดนเอาเปรียบได้ ดังนั้นเพื่อความมั่นใจมากขึ้น ได้เวลาที่เราจะสำรวจและเรียนรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้านกันพร้อมแล้วเราไปดูรายละเอียดเกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้านกันเลย
ทำความรู้จักกับสัญญาเช่าบ้าน
สัญญาเช่าบ้านเป็นข้อตกลงทางกฎหมายที่ทำให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีความรับผิดชอบต่อกัน ในการทำสัญญานี้ ฝ่ายผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าเป็นการตอบแทนให้แก่ฝ่ายผู้ให้เช่า ในขณะที่ฝ่ายผู้ให้เช่าจะได้รับสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากที่อยู่อาศัยเป็นการแลกเปลี่ยนกับค่าเช่าที่ได้รับ
ความสำคัญของสัญญาเช่าบ้านไม่ได้อยู่แค่ที่การกำหนดค่าเช่าเท่านั้น แต่ยังเป็นตัวบ่งบอกสิ่งที่คู่สัญญาทั้งสองต้องปฏิบัติตามข้อตกลงร่วมกัน หากมีการละเมิดสัญญาจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง อีกฝ่ายสามารถใช้หลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อยื่นคำร้องขาดทุนทางกฎหมายในศาลได้
สำหรับผู้ที่เข้าสัญญาเช่าบ้าน นั้น ควรทราบถึงข้อผูกพันที่ตนต้องรับผิดชอบและปฏิบัติตาม อีกทั้งยังควรเรียนรู้เนื้อหาของสัญญาอย่างละเอียด เพื่อป้องกันความสับสนและช่วยในการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ
หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าบ้าน
การมีเจตนาทำข้อตกลงระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าถือเป็นการก่อให้เกิดสัญญาเช่าบ้าน ซึ่งเป็นกระบวนการที่สำคัญในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในทางกฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือคอนโด จำเป็นต้องมีหลักฐานที่ชัดเจน เช่น หนังสือหรือเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน ฤกษ์ยกเสาเอกบ้าน เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคต หากเกิดข้อพิพาทหรือความขัดแย้ง
สัญญาเช่าบ้านสามารถแบ่งออกเป็นสองประการหลัก คือ
1. สัญญาเช่าบ้านระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี
ในกรณีนี้ การทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าบ้านจะเป็นไปตามปกติโดยมีลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายคือผู้ให้เช่าและผู้เช่า ซึ่งจะเป็นหลักฐานที่มีน้ำหนักในกรณีที่เกิดข้อพิพาท
2. สัญญาเช่าบ้านระยะเวลา 3 ปีขึ้นไป
ในกรณีนี้ สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจะต้องมีการจดทะเบียน ลงลายมือชื่อทั้ง 2 ฝ่ายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อให้สามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ นอกจากนี้ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะต้องถูกชำระในกรณีที่สัญญามีระยะเวลา 3 ปีขึ้นไป
การทำสัญญาเช่าบ้านบางกรณีอาจมีรูปแบบพิเศษหรือเงื่อนไขที่แตกต่าง ที่ถูกเพิ่มเข้าไปในสัญญาเพื่อความชัดเจน เช่นการระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการซ่อมแซมหรือบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเกิดความเสียหาย โดยมีการแยกแยะอย่างชัดเจนในสัญญาเพื่อป้องกันความไม่เข้าใจหรือข้อขัดแย้งในอนาคต
ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน มีข้อควรรู้อะไรบ้าง
ข้อสำคัญก่อนที่จะทำสัญญาเช่าคือการอ่านและทำความเข้าใจสัญญาอย่างละเอียด เพื่อป้องกันการเกิดความเข้าใจที่ผิดพลาดในภายหลัง
สำหรับผู้ให้เช่า
ในปัจจุบันคณะกรรมการได้กำหนดข้อบังคับที่เกี่ยวกับการให้เช่าอาคารที่ใช้เป็นธุรกิจอย่างเคร่งครัด ตามกฎหมายเช่าที่มีข้อบังคับเพื่อให้ผู้ให้เช่าปฏิบัติต่อผู้เช่าอย่างเหมาะสม
1. ทำสัญญาเช่าบ้านที่มีรายละเอียดครบถ้วน เริ่มจากรายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า ซึ่งควรระบุชื่อ บ้านเลขที่ อายุ และสถานะในสัญญาอย่างชัดเจน
- รายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่าควรถูกระบุอย่างละเอียด เช่น บ้านเลขที่ ที่อยู่ และรายละเอียดอื่น ๆ เพื่อป้องกันความเข้าใจที่ผิดพลาด
- ระยะเวลาการเช่าควรระบุชัดเจนว่าเช่านานเท่าไร และถ้าเกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
- ค่าตอบแทนและวิธีการชำระค่าเช่าควรระบุทั้งจำนวนที่แน่นอนและวิธีการชำระเงิน เช่น ค่ามัดจำ การโอนเงิน หรือชำระเงินสด
- ความรับผิดของผู้เช่าควรระบุค่าเสียหายที่อาจเกิดขึ้นและวิธีการชดเชย
- ความรับผิดของคู่สัญญากรณีผิดสัญญาควรระบุให้ชัดเจนเพื่อทำให้การฟ้องร้องเป็นไปอย่างมีความเป็นไปได้
- รายการทรัพย์สินที่ให้เช่าควรระบุทรัพย์อุปกรณ์ที่มีให้ในบ้าน เพื่อป้องกันความสับสน
2. ไม่ควรเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินจริง ตามกฎหมาย การเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟต้องเป็นตามจริงจากใบแจ้งหนี้
3. ไม่ควรเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเกิน 1 เดือน ตามกฎหมายค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือนและเงินประกันไม่เกิน 1 เดือน
4. ไม่ควรเปลี่ยนอัตราค่าเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาปัจจุบัน ค่าเช่าทุกเดือนต้องเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา
5. ไม่ควรเข้าบ้านเช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า ผู้ให้เช่าควรระบุในสัญญาว่ามีกรณีใดที่สามารถเข้าบ้านได้และต้องนัดหมายล่วงหน้า
6. ไม่ควรล็อกประตูบ้านหรือยึดทรัพย์สิน เพื่อป้องกันความสับสน, ผู้ให้เช่าไม่สามารถทำเช่นนี้ได้ แต่สามารถยกเลิกสัญญาและต้องให้ผู้เช่าเวลา 15 วันในการย้ายออก
สำหรับผู้เช่า
1. ในทางกฎหมาย ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามที่ระบุในสัญญา และต้องดูแลรักษาความเรียบร้อยของบ้าน
2. ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าเมื่อมีเหตุจำเป็นโดยการแจ้งล่วงหน้า 1 เดือน และไม่มีค่าเช่าค้างจ่าย
3. ผู้ให้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้า 1 เดือน หากต้องการยกเลิกสัญญา
4. ผู้ให้เช่าต้องส่งหนังสือสัญญาแก่ผู้เช่า 1 ฉบับ และไม่สามารถยกเว้นความรับผิดชอบในสัญญา
5. ห้ามผู้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน และห้ามเรียกเก็บเงินมัดจำเกิน 1 เดือน
6. ผู้ให้เช่าไม่สามารถขึ้นค่าเช่าและค่าน้ำค่าไฟก่อนสิ้นสุดสัญญา
7. ผู้ให้เช่าไม่สามารถตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าหรือเข้าบ้านโดยไม่แจ้งล่วงหน้า และไม่สามารถยึดหรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
8. ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินที่ระบุในใบแจ้งหนี้
9. ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกค่าต่อสัญญาเมื่อผู้เช่าต้องการเช่าต่อ
10. ผู้ให้เช่าไม่สามารถยกเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่าไม่ผิดสัญญา และไม่สามารถให้ผู้เช่ารับผิดชอบความเสียหายจากการใช้งานตามปกติ
สรุป
สัญญาเช่าบ้าน คือเอกสารทางกฎหมายที่ระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการให้เช่าบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ระหว่างเจ้าของบ้าน (ผู้ให้เช่า) และผู้เช่าบ้าน ซึ่งมีความสำคัญอย่างมากทั้งสองฝ่าย เนื่องจากมีบทบาทและสิทธิ์ต่าง ๆ ที่ต้องปฏิบัติตามตลอดระยะเวลาสัญญา โดยที่สัญญานี้จะระบุถึงสิ่งต่าง ๆ เช่น การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน รอยแตกร้าวของผนังบ้าน ค่าเช่า และเงื่อนไขอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง การทำสัญญาเช่าบ้านเป็นการสร้างหลักฐานทางกฎหมายที่มีความเป็นที่ยอมรับสำหรับทั้งสองฝ่าย การทำให้สัญญาชัดเจนและรอบคอบมีความสำคัญมาก เพราะจะช่วยลดความสงสัยและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
