เมื่อทาวน์เฮาส์ที่เคยอยู่ตั้งแต่ยังเด็กเก่าและโทรม ต้องการปรับเปลี่ยน รีโนเวททาวน์เฮาส์ เพื่อรองรับสมาชิกใหม่หรือบางคนต้องการปรับเป็นร้านกาแฟและโฮมออฟฟิศ ถึงเวลาปรับปรุงใหม่ แต่ทาวน์เฮาส์ก็มีข้อจำกัดหลายอย่างที่แตกต่างจากบ้านเดี่ยว เราจึงรวบรวมข้อควรรู้ในการรีโนเวทเพื่อช่วยวางแผนและลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้น
รีโนเวททาวน์เฮาส์ การเตรียมพื้นที่ก่อสร้าง
ทาวน์เฮาส์ริมถนน มักมีปัญหาเรื่องพื้นที่เก็บวัสดุก่อสร้างและพื้นที่ทำงาน ดังนั้นจึงต้องมีการวางแผนการก่อสร้างอย่างรอบคอบและระบบการก่อสร้างกึ่งสำเร็จรูป เพื่อเป็นการลดความยุ่งยากในการทำงาน โดยวางแผนการก่อสร้าง ดังนี้
- ขั้นตอนแรกของการรีโนเวททาวน์เฮาส์ คือการทุบ รื้อ ซ่อมแซมและการเคลียร์พื้นที่หน้างาน
- ขั้นตอนที่สองเริ่มก่อโครงสร้างอย่างการลงเสาเข็มเทคอนกรีตเสริมเหล็กตั้งแต่ชั้นล่างหลังบ้าน โดยใช้พื้นที่หน้าบ้านเป็นที่เก็บวัสดุ เมื่อหลังบ้าน เสร็จ ก็เปลี่ยนมาทำหน้าบ้าน ที่ไม่ควรปูวัสดุพื้นเพราะเป็นทางขนของที่มักเสียหายได้ง่าย
- ขั้นตอนที่สาม ควรเริ่มต้นทำงานก่อสร้างจากชั้นบนลงมา โดยใช้ชั้นล่างเป็นที่ทำงานและเก็บวัสดุ
- ขั้นตอนที่สี่ เก็บงาน
สิ่งที่ต้องระวังอีกอย่างคือการกำจัดเศษวัสดุ เช่น ปูน ทราย โดยไม่ทิ้งลงท่อระบายน้ำ ทั้งในบ้าน และท่อสาธารณะ รวมทั้งขึงตาข่ายหรือแผ่นพลาสติกเพื่อป้องกันเศษวัสดุและฝุ่นรบกวนเพื่อนบ้านอีกด้วย
รีโนเวททาวน์เฮาส์ ต่อเติมได้แค่ไหน
ใครที่คิดจะต่อเติมรีโนเวททาวน์เฮาส์หรืออาคารพาณิชย์ มักจะมีคำถามว่าต่อเติมเต็มพื้นที่แล้วต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างไหม ซึ่งหากตามกฎหมายไม่สามารถขยายให้เต็มพื้นที่ได้ เพราะมีข้อกำหนดดังนี้
- รีโนเวททาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น หรือในภาษากฎหมายเรียกว่า “ห้องแถว” ต้องมีระยะห่างด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร และระยะห่างด้านหลังอย่างน้อย 2 เมตร และอาคารพักอาศัยต้องมีพื้นที่อย่างน้อย 30% ของพื้นที่ทั้งหมดที่มี ไม่ครอบคลุมอย่างน้อยหนึ่งชั้นของอาคาร (ปกติโครงการก็จะสร้างทาวน์เฮ้าส์เต็มพื้นที่ตามกฎหมายกำหนดอยู่แล้ว) เพื่อสุขลักษณะที่ดีในการอยู่อาศัยและใช้เป็นทางหนีไฟ
- สำหรับการต่อเติมพื้นที่เกิน 5 ตารางเมตร หรือมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างต้องยื่นขออนุญาต
- ในชีวิตจริงคงปฏิเสธไม่ได้ว่าบ้านแทบทุกหลังสร้างจนเต็มพื้นที่ ซึ่งแน่นอนว่าผิดกฎหมาย ส่วนใหญ่จึงหลีกเลี่ยงการขออนุญาตก่อสร้าง แต่ถ้าตัดสินใจต่อเติม อย่าลืมนึกถึงบันไดหนีไฟ การระบายอากาศและการเปิดรับแสงธรรมชาติเพื่อการอยู่อาศัยที่ดีและปลอดภัยของเจ้าของบ้านเอง
ขอบเขตกรรมสิทธิ์บ้านคือตรงไหน
เนื่องจากเป็นอาคารที่ใช้โครงสร้างร่วมกัน คือ มีฐานราก เสา ผนังระหว่างคูหา โครงหลังคา และรั้วร่วมกัน คูหาข้างเคียงมีเสาครึ่งเสาครึ่งผนัง รวมทั้งพื้นที่ในอากาศและใต้ดิน การรีโนเวททาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น โมเดิร์น ต้องระวังไม่ให้โครงสร้างรอยต่อเสียหาย และไม่เกินขอบเขตบ้าน โดยมีสิ่งที่ต้องระวัง ดังนี้
- การเจาะและสกัดผนังซึ่งอาจเจาะหรือทำให้เกิดแรงสั่นสะเทือนให้ปูนฉาบผนังอีกฝั่งแตก ซึ่งเราต้องรับผิดชอบ ดังนั้น หากต้องเจาะหรือสกัดผนังในปริมาณมาก เช่น การฝังท่อน้ำและท่อไฟฟ้า แนะนำให้ทำผนังโครงเบาอีกชั้นจะปลอดภัยกว่าและป้องกันเสียงรบกวนจากบ้านข้างเคียงด้วย
- ห้ามสร้างหรือทำอะไรให้ล้ำเขตบ้านข้างเคียง กรณีที่พบบ่อย ได้แก่ รางน้ำ ท่อระบายน้ำ กิ่งไม้ กระถางต้นไม้หน้าบ้าน ป้ายต่าง ๆ รวมทั้งผลกระทบที่ทำให้เกิดความเดือดร้อน เช่น น้ำจากท่อประปาไหลหรือล้นไปข้างบ้าน น้ำจากหลังคากระเด็นข้ามเขตบ้านไปทั่วบริเวณบ้าน ต้นไม้ที่ขึ้นในบ้านเราแต่ใบร่วงในเขตข้างบ้านทุกวัน ทำปล่องดูดควันหันเข้าหาเพื่อนบ้าน หรือติดตั้งผนังกระจกสะท้อนแสงแล้วสะท้อนไปรบกวนเพื่อนบ้าน ซึ่งหากมีปัญหาและตกลงกันไม่ได้จนเกิดเป็นคดีความขึ้น เจ้าของบ้าน ก็มักจะเป็นผู้รับผิดชอบ ดังนั้นเราควรนึกถึงใจเขาใจเรา หากเราต้องการเพื่อนบ้านที่ดี เราก็ต้องทำตัวเป็นเพื่อนบ้านที่ดีเช่นกัน
ตัดเสา ตัดคาน ทุบพื้นและผนังเดิมได้ไหม
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างจำเป็นต้องปรึกษาวิศวกร ซึ่งโดยปกติ เสาและคานหลักไม่สามารถตัดได้ คานย่อย คือ คานที่ไม่รับน้ำหนักของตัวอาคาร มีความเป็นไปได้ที่จะตัดออกหรือเปลี่ยนแปลง โดยให้วิศวกรออกแบบโครงสร้างทดแทนซึ่งต้องระวังมากกว่าบ้านเดี่ยว เพราะโครงสร้างของอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮาส์เป็นโครงสร้างที่ใช้ร่วมกันและต่อเนื่องกับคูหาอื่น ๆ
- พื้นคอนกรีตหล่อในที่ พื้นปูด้วยแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปทั่วไป บันได และผนังไม่รับน้ำหนัก สามารถรื้อถอนพื้นได้ ยกเว้น บ้านที่สร้างด้วยระบบคอนกรีตสำเร็จรูป และระบบผนังรับน้ำหนัก พื้นและผนังเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กชิ้นใหญ่ มีหน้าที่ในการรับน้ำหนักไม่สามารถทุบได้ การดัดแปลงอาคารที่สร้างด้วยระบบนี้ควรปรึกษากับวิศวกรหรือโครงการหมู่บ้านก่อนเสมอ
ระบบเสาเข็มที่ทำงานในพื้นที่แคบได้
ระบบเสาเข็มที่สามารถทำงานในพื้นที่แคบได้ 2 แบบ คือ เสาเข็มเหล็ก และเสาเข็มไมโครไพล์
- เสาเข็มเหล็กเป็นเสาเข็มแห้ง มีลักษณะเหมือนตะปูเกลียวขนาดใหญ่ ที่สามารถเจาะลงดินได้โดยไม่ต้องขุดก่อน และไม่มีงานปูนที่ทำให้เลอะเทอะ เป็นเสาเข็มชนิดสั้น แต่สามารถรับน้ำหนักได้ดีกว่าเสาเข็มสั้นทั่วไป เหมาะสำหรับงานโครงสร้างเหล็ก เช่น ต่อเติมครัว โรงจอดรถ
- สปัน ไมโครไพล์ เป็นเสาเข็มคอนกรีตกำลังสูงพร้อมระบบตอก ซึ่งเป็นเสายาวประมาณ 1.5 เมตร ต่อยาวถึงชั้นดินดาน ใช้เครื่องตอกขนาดเล็กที่สามารถถอดประกอบในอาคารได้ มีแรงสั่นสะเทือนน้อยโดยตอกห่างจากผนังอย่างน้อยประมาณ 50 เซนติเมตร
- ไมโครไพล์อัดด้วยระบบไฮดรอลิค เป็นเสาเข็มเหล็กยาวประมาณ 1 เมตร และเชื่อมต่อระหว่างการกดแต่ละท่อน ไม่สั่นสะเทือน เหมาะสำหรับงานซ่อมฐานรากอาคารเดิม ยกระดับอาคารที่ทรุดตัวและยกตัวบ้าน
ก่อสร้างให้รบกวนเพื่อนบ้านน้อย
ควรเลือกระบบการก่อสร้างแบบกระบวนการแห้ง คือ การนำวัสดุกึ่งสำเร็จรูปมาประกอบที่หน้างาน เช่น การใช้โครงสร้างเหล็กแทนโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก ใช้ผนังโครงมวลเบาแทนการก่ออิฐ รวมถึงการผลิตชิ้นส่วนจากโรงงานแล้วนำมาประกอบที่หน้างาน ช่วยลดมลพิษและขยะจากการก่อสร้าง นอกจากนี้ยังสร้างได้รวดเร็วอีกด้วย
