เมื่อคุณต้องตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือคอนโดที่ราคาสูง คำที่คุณควรทราบก่อนที่จะซื้อคือ “เงินดาวน์” เงินที่คุณต้องจ่ายล่วงหน้าให้กับผู้ขาย เปรียบเสมือนมัดจำเพื่อแสดงความมั่นใจให้กับผู้ขายว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้จริง ๆ เงินดาวน์เป็นขั้นตอนแรกที่คุณต้องเตรียมให้พร้อมก่อนที่จะยื่นกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโด
คุณจำเป็นต้องมีเงินสดอย่างน้อยหลักแสนบาทถึงจะสามารถดาวน์บ้านได้ โดยเงินดาวน์นี้จะเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่คุณจะจ่ายให้กับที่อยู่อาศัยของคุณ ดังนั้น ควรทราบว่าเงินดาวน์คืออะไรและต้องจ่ายเท่าไร เพื่อที่จะวางแผนการเงินของคุณได้ให้ง่ายขึ้นก่อนที่จะเริ่มดำเนินการซื้อบ้านหรือคอนโดนั่นเอง
ทำความรู้จักเงินดาวน์ คืออะไร ?
เงินดาวน์หรือ Down Payment คือ เงินที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับผู้ขาย เมื่อต้องการซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เช่น รถยนต์ บ้าน หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งมูลค่าที่ต้องจ่ายนี้ขึ้นอยู่กับอัตราที่ผู้ขายกำหนดหรือเป็นไปตามเงื่อนไขของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย
อย่างไรก็ตามเงินส่วนนี้ไม่ได้หายไปไหน แต่จะถูกนำมาหักเป็นส่วนลดจากมูลค่าจริงของสินทรัพย์นั้น นั่นหมายความว่าเมื่อถึงเวลาผ่อนชำระจริง ยอดเงินต้นที่คำนวณจะต่ำกว่ามูลค่าเต็มราคาที่ระบุไว้ตามราคาขาย เพราะฉะนั้นหากคุณจ่ายเงินดาวน์มาก เงินที่ต้องกู้ย่อมน้อยลง และยอดการผ่อนชำระก็จะลดลงตามไปด้วย
เงินดาวน์บ้าน คืออะไร จ่ายให้ใคร
เงินดาวน์บ้านคือ เงินที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับโครงการที่พร้อมเข้าอยู่ เมื่อขอกู้บ้านหรือคอนโดกับธนาคาร แม้ว่าบ้านที่ต้องการซื้อยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ ผู้ซื้อก็ยังสามารถขอผ่อนดาวน์บ้านได้ โดยขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้ขาย โดยทั่วไปแล้ว เงินดาวน์บ้านคือส่วนแบ่งหรือเงินที่ต้องจ่ายล่วงหน้าเพื่อยืนยันการซื้อบ้านและจะถูกนำมาใช้ในกระบวนการซื้อขายที่มีรายละเอียดต่าง ๆ ตามกฎหมายและข้อกำหนดของโครงการบ้านนั้น ๆ
รูปแบบการจ่ายเงินดาวน์บ้านหรือคอนโดฯ เป็นอย่างไร
สำหรับการคำนวณมูลค่าเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อต้องจ่ายขึ้นอยู่กับประเภทสินค้าเป็นหลัก ผู้ขายมักกำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ ตามปัจจัยหลายอย่าง เช่น อายุ อาชีพ รายการเดินบัญชีธนาคาร รายได้ต่อเดือน หรือความพึงพอใจของผู้ซื้อ เราสามารถแบ่งประเภทการจ่ายเงินดาวน์ของบ้านและคอนโดฯได้เป็น 2 ประเภท ตามลักษณะต่อไปนี้
- การจ่ายให้กับโครงการพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เข้าอยู่
ในกรณีนี้ ผู้ซื้อจะต้องมีเงินดาวน์ที่ครบถ้วนเต็มจำนวน ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์เข้าอยู่ การชำระจะต้องทำครบก่อนเซ็นสัญญาเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของได้เต็มตัว มูลค่าเงินดาวน์ในกรณีนี้จะต่างกันขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สิน โดยมักจะอยู่ในช่วง 10-40% ของมูลค่าสินค้า
- การจ่ายให้กับโครงการที่กำลังก่อสร้าง
ในกรณีนี้ ผู้ซื้อจะทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่าง 2 ฝ่าย โดยมักเปิดโอกาสให้ผ่อนดาวน์ตามระยะเวลาที่กำหนด โครงการอาจอนุญาตให้ผู้ซื้อผ่อนดาวน์ก่อนการเริ่มต้นผ่อนชำระจริง หรือพร้อมกับการผ่อนชำระจริงในระยะเวลาสั้น ๆ มูลค่าเงินดาวน์ในกรณีนี้จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและข้อกำหนดของโครงการ เป็นปกติจะอยู่ในช่วง 5-30% ของมูลค่าทรัพย์สิน
หลักเกณฑ์การจ่ายเงินดาวน์ขั้นต่ำ เมื่อซื้อบ้านหรือคอนโดฯ
ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้นำเสนอมาตรการ LTV ใหม่เพื่อสนับสนุนประชาชนในการเข้าถึงสินเชื่อที่มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น มาตรการนี้มีรายละเอียดดังนี้
- การส่งเสริมการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรก : เพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเข้าอยู่อาศัย ธปท. มุ่งเน้นให้ผู้กู้ที่กำลังพิจารณาการซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้สินเชื่อบ้านโดยรับ LTV สูงสุด 100% ได้โดยไม่มีการเพิ่มข้อจำกัด แต่หากมีความจำเป็นในการกู้เงินเพิ่มเพื่อค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการตกแต่งหรือปรับปรุงบ้าน ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน เบื้องต้นจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าในกรณีการกู้เงินที่ไม่มีหลักประกัน
- การเข้าถึงสินเชื่อสำหรับบ้านที่สอง: ผู้ที่มีบ้านหลังแรกและมีประวัติการผ่อนชำระสัญญาที่ 1 อย่างเหมาะสม สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นสำหรับบ้านที่สอง โดยมีเงื่อนไขว่าการผ่อนชำระสัญญาที่ 1 จะต้องมีระยะเวลาอย่างน้อย 2 ปี และผู้กู้จะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ของมูลค่าบ้านหลังที่สอง โดยทั่วไป
อย่างไรก็ตามธปท. ยังคงรักษาเพดาน LTV สำหรับการกู้เงินสำหรับบ้านที่สองโดยไม่ยกเลิก เนื่องจากข้อมูลแสดงให้เห็นว่ามีผู้กู้ที่มีสัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ในอาคารชุด 2 หลังพร้อมกัน โดยมีระยะเวลาระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการกู้เงินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกจากการอยู่อาศัยจริงเป็นส่วนใหญ่
การเตรียมเงินดาวน์ เมื่อต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดฯ
บ้านหรือคอนโดพร้อมอยู่
การเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่งหรือมือสอง เป็นการที่ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินดาวน์ให้ครบตามที่โครงการหรือธนาคารกำหนด และต้องชำระเงินดาวน์ทันทีก่อนที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ นั่นหมายความว่าผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินก้อนใหญ่เพื่อเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ทันที
บ้านหรือคอนโดที่กำลังก่อสร้าง
สำหรับการเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ผู้ซื้อจะต้องทำสัญญาซื้อจะขายกับผู้ขาย โดยส่วนใหญ่ผู้ขายจะเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อผ่อนดาวน์บ้านหรือคอนโดได้ตามระยะเวลาที่ตกลง นี่เป็นประโยชน์ให้ผู้ซื้อไม่ต้องเตรียมเงินดาวน์ใหญ่เพื่อชำระเมื่อก่อนโอนกรรมสิทธิ์ และยังเป็นโอกาสในการซ้อมผ่อนบ้านในระยะเวลานานขึ้นด้วย
สิ่งที่ต้องระวังเมื่อต้องเตรียมเงินดาวน์
ผู้ที่มีแผนที่จะซื้อบ้านควรรู้ก่อนว่าการขอกู้บ้านหรือคอนโดอาจไม่ได้รับวงเงินอนุมัติเท่ากับราคาบ้านที่ต้องจ่ายแบบเต็ม ๆ โดยทั่วไปจะอนุมัติให้กู้ได้ร้อยละ 80-90 ของราคาบ้านที่ควรจะจ่าย ดังนั้น การมีเงินสำรองอย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้านเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อใช้ชำระส่วนต่างที่ไม่ได้รับการอนุมัติจากสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม ธนาคารอาจจะสามารถเรียกเงินดาวน์เพิ่มเติมได้ ขึ้นอยู่กับประวัติการเงินและรายได้ของผู้กู้เอง
เงินดาวน์ ได้รับคืนหรือไม่ หากกู้ไม่ผ่าน
มีหลายคนที่เคยพบประสบการณ์ที่ตนเองมีเงินออมเป็นมูลค่ามากพอสำหรับการดาวน์จ่ายเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม แต่เมื่อพวกเขาเริ่มเรื่องกับสถาบันการเงินเพื่อขอกู้เงินซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม บางปัจจัยบางอย่างอาจทำให้สถาบันการเงินไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อนั้นได้ ในกรณีนี้ ผู้ซื้อสามารถขอคืนเงินดาวน์ที่จ่ายให้กับผู้ขายทั้งหมดโดยไม่ต้องเสียค่าปรับหรือหักเปอร์เซ็นต์ใด ๆ ทั้งสิ้น
อย่างไรก็ตามกรณีนี้จะแตกต่างจากเงินค่าทำสัญญาและเงินจอง เนื่องจากเงิน 2 ส่วนนี้มักเป็นไปตามข้อกำหนดของผู้ขาย เช่น บางครั้งผู้ขายอาจระบุไว้ชัดเจนว่าไม่มีการคืนเงินจองในกรณีที่การขอกู้เงินไม่ผ่าน ซึ่งหมายความว่าคุณจะไม่สามารถขอคืนเงินจองนั้นได้ วิธีป้องกันไม่ให้ตนเองเสียเงินดาวน์และเงินค่าทำสัญญานั้นอาจใช้เทคนิคการยื่นขอ Pre-Approve ไปยังสถาบันการเงินเพื่อประเมินความเป็นไปได้เบื้องต้นว่าคุณมีโอกาสขอสินเชื่อผ่านหรือไม่ หากมองแล้วว่าโอกาสในการกู้เป็นไปได้ยาก จะได้ไม่ต้องดำเนินการและจ่ายเงินจองและค่าทำสัญญา ตั้งแต่เริ่มแรก
สรุป
การพยายามซื้อบ้านหรือคอนโดโดยที่เงินดาวน์ยังไม่พร้อมอาจเป็นความเสี่ยงที่ทำให้ผู้กู้ขาดสภาพคล่องทางการเงินได้ง่าย แม้ว่าธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้เต็มราคาบ้าน แต่ผู้กู้ก็ต้องมีเงินดาวน์สำรองเผื่อไว้ก่อนด้วย นั่นก็เพื่อใช้ชำระค่าใช้จ่ายในวันโอน หรือใช้ตกแต่งต่อเติมบ้านก่อนเข้าอยู่ และที่สำคัญยังช่วยลดวงเงินกู้และดอกเบี้ยที่ต้องเสีย ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้ผ่อนง่ายสบายกว่าเดิมในระยะยาว การพยายามซื้อบ้านหรือคอนโดโดยไม่มีเงินดาวน์สำรองอาจทำให้เกิดปัญหาทางการเงินในอนาคตได้ง่ายขึ้น และเป็นภาระทางการเงินที่หนักใจในระยะยาว
